2026年4月29日，觉醒学院创始人曾英杰受邀前往上海，为招商蛇口新媒体营销团队开展全天实战培训，涵盖AI三阶段进化路径、文生文/文生图/文生视频实操、豆包深度功能解锁、智能体搭建等内容，现场实操贯穿始终。
课程背景
AI对房地产新媒体营销的改变已经不再是”未来趋势”，而是”正在进行时”。从朋友圈图片生成到直播话术复盘，从竞品拦截话术到客户故事包装，AI已经可以覆盖地产营销的全场景。然而，大量从业者对AI的认知仍停留在”跟豆包聊聊天”的层面，工具能力被严重低估，智能体的概念更是知之甚少。
招商蛇口作为招商局集团旗下的城市综合开发运营板块旗舰企业，是百年招商局在地产领域的核心承载。多年来，招商蛇口始终在数字化营销领域积极布局，从直播获客到短视频矩阵，持续探索新媒体营销的最优解。
本次特邀觉醒学院创始人曾英杰主讲。曾英杰是国内房产新媒体陪跑领域头部操盘手，过去三年陪跑学员超过4000人，陪跑楼盘超过200个，总操盘自然流量超过20亿，总成交金额超过30亿。合作企业覆盖保利、万科、绿城、中海等头部房企，以及贝壳、我爱我家等头部中介平台。
课程主要内容
本次培训为期半天（上午至下午），围绕”AI如何真正赋能地产新媒体营销”展开，涵盖认知升级、工具实操、智能体搭建三大板块。
一、AI赋能地产营销的三阶段进化
曾英杰开篇用他标志性的直白风格，将AI在地产营销中的应用拆解为三个阶段：
1.0阶段：提示词。 核心是”会提问”。地产营销中，从短视频文案、直播脚本到销讲说辞、竞品拦截话术，AI已经可以全部搞定。但这个阶段有两大痛点：离开对话就要重新交代背景，对话太长AI就会”失忆”。每一个对话框的上下文有上限，目前最新的DeepSeek V4最大上下文是100万，但一般模型的上下文大概在10万字左右。
2.0阶段：智能体。 核心是”会沉淀”。通过COZE（扣子）这样的平台，把项目资料、销讲说辞、百问百答上传为知识库，把工作流程写成工作流，AI就能按照你的标准7×24小时干活。曾英杰现场演示了觉醒学院研发的”直播大屏诊断智能体”——上传一张抖音直播大屏截图，AI自动从流量获取、互动指标、话术质量、转化能力等8个维度生成2000字诊断报告。”以前一场直播的复盘至少半小时到45分钟，现在上传截图，3分钟出报告。”
3.0阶段：AI决策（贾维斯阶段）。 核心是”敢不敢”。AI已经可以操作你的电脑、控制你的鼠标键盘、读你所有的文件。曾英杰现场展示了自己的AI系统——7个Agent、20多个定时任务、一个月产出4万多份文档。AI不仅会干活，还会自我进化、自我反思——每天3小时反思一次，自动发现业务问题、自动安排优化任务，甚至会反过来PUA老板。”现在每天在PUA我，他说得很到位，让你觉得很难受。”
二、文生文：写出有灵魂的地产文案
很多人觉得AI写的文案”没有用”，曾英杰直言：不是AI不行，是你给的信息不够。
他给出了实战验证过的三段式提示词框架：
1. 我是谁：城市+项目+身份（置业顾问、运营、策划等）
2. 我要干什么：目标明确（推广项目短视频文案、直播脚本、朋友圈内容等）
3. 我有什么要求：平台、字数、目标客群、卖点（上传销讲说辞附件）
“同一个户型，有娃没娃的客户，文案的埋点完全不一样。不要让AI去网上搜卖点，把你的销讲说辞传给他就行。”
他还分享了几个实用的文案提效技巧：视频号文案提取——转发视频给微信”元宝AI”好友，输入”提取文案”四个字，30秒出完整文案；抖音文案提取——复制链接发给豆包即可；直播脚本复刻——用豆包电脑版的会议记录功能录完竞品直播间，一键导出完整逐字稿，再把优秀脚本丢给AI，让它基于你的销讲说辞生成专属直播脚本。
“录竞品直播间还在用手机录屏？恭喜你还在原始社会。电脑版豆包会议记录，打开直播间最小化，下播关掉就行，完全不影响你干别的。”
三、文生图：地产朋友圈内容的新玩法
曾英杰现场演示了如何用豆包生成高质量地产海报。核心是一段结构化的提示词：
– 图片类型（海报、插画、写实摄影）
– 主体描述（人/物/建筑的外观细节）
– 环境氛围（室内/室外、天气、光影）
– 文字内容（主标、副标、项目信息、二维码）
更实用的一个技巧：把售楼部的实景照片上传，让AI往里面加人。 保留原始场景的所有物理元素，只往里面添加人物、氛围、活动感。现场学员实操后纷纷发出惊叹——”有图已经没有真相了。”
还有一个”邪术”方法：看到别人好的海报，直接截图上传给豆包，输入”帮我写一个文生图的提示词”，AI会自动分析并生成一段可以复刻的提示词。
关于工具选择，曾英杰的建议很直接：日常练习用豆包（免费），商用必须用即梦（会员5000多/年，一个项目买一个号，十几个人共享，比请一次广告公司还便宜）。”广告公司会比较惨的，这种画面以前他们也要弄很久，还未必有这种效果。”
四、文生视频：从图片到视频只需一步
文生视频的提示词结构比图片多了一个关键维度：镜头语言。
结构是：场景描述 → 主体描述 → 动作描述 → 镜头语言（远景/近景/俯仰/跟拍）→ 视觉风格 → 光影氛围。
实操环节，曾英杰教了一个最简单的入门方法：在豆包选择Seedance 2.0，上传5-8张项目高清图片（按动线排序），加一句话描述——”按图片顺序展示建筑与景观的关系，营造归家仪式感”。30秒出一条朋友圈级别的短视频。
“核心是图片要够高清、动线要顺。从入户大门到厅到阳台再到外面景观，按这个顺序排，效果最好。”
他还演示了数字人分身的创建方法：手机上录两句话，5分钟审核通过，之后用分身出镜拍视频。关于人脸生成视频的限制，曾英杰提醒：春节后字节已经封掉了非认证人脸的视频生成功能，只能用认证过的真人或数字人。
五、豆包深度功能：大部分人只用了10%
这场培训揭示了一个事实：大多数人用豆包，只用了聊天和搜索。曾英杰现场演示了几个被严重低估的功能：
– AI播客：上传一份项目一页纸，30秒生成一段1分半的播客节目，两个AI主持人对话介绍项目。拟真度高到现场无人能分辨。”这东西最适合什么？网上那种几百页的PPT吃瓜，丢进去3分钟给你讲完整个瓜来龙去脉。”
– 视频通话：打开豆包打电话功能，对着现场一扫，AI直接数出在场人数22人。可应用于巡检、记录、实时翻译等场景。结束后所有交流记录完整保留。
– 拍照解题：对手写内容的识别率全网第一。”家里有娃的家长刚需。很多老师改作文就是拍一下丢给AI。”
六、智能体实操：把经验变成AI的能力
下午的智能体搭建环节，曾英杰带着学员在COZE上实操。核心理念是：
智能体 = 大模型 + 提示词 + 知识库 + 工作流
他现场演示了觉醒学院研发的多个智能体：直播大屏诊断智能体（上传截图，8维度出诊断报告）、账号诊断智能体（上传账号截图，自动打分）、话术复盘智能体（上传直播录音转写稿，自动标记问题话术并出优化方案）。
“所有有标准的东西都是可以让AI去干的。你只要把标准给AI，它就能按你的要求执行。”
针对数据安全，曾英杰建议：智能体平台（如扣子）上的数据在云端，不适合上传一房一价表等敏感数据。如果需要处理敏感数据，建议用飞书多维表格+飞书AI助手的方案，数据留在本地，AI可以读取分析且目前完全免费。
七、数据驱动的AI应用体系
培训最后，曾英杰建议招商蛇口的团队从三个层面构建AI能力：
机制层面：专岗主播的效能是兼岗主播的10倍以上。2025年开始，拼的不是主播，是运营。新媒体获客的KPI需要短中长期综合考虑——短期抓量，中期抓转化，长期抓占比。
模式层面：全平台+全矩阵+短直双开。短视频的获客效率被严重低估，方法正确的情况下，短视频获客效率远高于直播。
工具层面：内容中台是新媒体运营的基建。文案库、直播库、账号库、问答库、SOP库——五个模块建好之后，AI的价值才能真正释放。
培训成效
本次培训取得了显著效果：
认知刷新。 从”AI就是跟豆包聊天”到理解了提示词三段论、智能体的封装逻辑、从1.0到3.0的AI进阶路径。曾英杰用大量现场演示让抽象概念具象化——AI播客拟真度无人能分辨、AI系统月产4万份文档、AI反向PUA老板，每一幕都在刷新认知。
实操落地。 培训采用”边讲边做”模式，参训人员现场完成了豆包下载注册、AI图片生成、视频制作、数字人分身创建、文案提取、智能体搭建等全流程实操。培训结束时，每位学员已产出至少一条AI生成的海报或视频作品，多个智能体已在COZE平台上搭建完成。
工具认知升级。 从只知道”跟豆包聊天”到解锁了AI播客、视频通话、会议记录、数字人分身、音乐生成等深度功能。更重要的是理解了”工具只是术和器，使用工具背后的策略和解决问题的能力才是道”。
觉醒学院将持续为招商蛇口提供AI落地陪跑服务，帮助新媒体营销团队从培训走向实战，从学会走向用出结果。
正如曾英杰在培训总结中所说：
“AI不是万能的，但没有沉淀的AI一定是无能的。你喂给AI的经验越多，它就越懂你、越能帮你。不是AI能力不行，是你有没有把经验沉淀下来。”
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